SANTO DOMINGO, República Dominicana.- Los propietarios o arrendadores de viviendas, abogados y alguaciles que realicen o ejecuten desalojos sin las formalidades dispuestas en la Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, serán sancionados con pena de tres a cinco años de prisión y multa de diez a veinte salarios mínimos del sector público.
El proyecto de Ley, de la autoría del presidente de la Cámara de Diputados, Alfredo Pacheco, ya fue aprobado en primera lectura, enviada a vistas públicas para el próximo jueves, empodera a los juzgados de paz para tratar en primera instancia los conflictos que se produzcan entre inquilinos y propietario, pero estos deben priorizar antes la conciliación.
El presidente de la comisión especial que estudia el proyecto, diputado Amado Díaz, en su motivación al pleno de la CD resaltó el que la normativa disponga la prohibición a abogados y propietarios a ejecutar desalojos arbitrarios sin órdenes judiciales, práctica muy utilizada hasta el momento.
También establece sanciones para jueces displicentes en el caso de denegación de justicia, entre otras disposiciones, ya que RD lo que dispone es de un decreto emitido hace 66 años, por el dictador Rafael Leónida Trujillo.
En su primer artículo el proyecto señala que tiene por objeto regular las relaciones, condiciones y obligaciones jurídicas que se originen en el alquiler de bienes inmuebles destinados a la vivienda, al comercio o actividades sin fines de lucro.
Explica que la Ley es de aplicación general en todo el territorio nacional y rige para todo contrato de alquiler con las excepciones de las fincas rurales; pensiones y hospedajes; parques o empresas de zonas francas que operan bajo la ley vigente.
La normativa también excepciona los alquileres de inmuebles con fines turísticos o recreativos, cuya duración sea no mayor de noventa días; los bienes del Estado dados en alquiler o arrendamiento; cualquier actividad comercial regida por ley especial.
Fiador y plazo
En uno de sus párrafos, explica que el propietario o arrendador se reserva el derecho de requerir del inquilino o arrendatario la acreditación de un fiador solidario, quien, a falta del inquilino o arrendatario, asume todas las obligaciones del contrato frente al propietario o arrendador.
Indica que en caso de tácita reconducción, las obligaciones del fiador solidario se prolongan hasta la entrega del inmueble al propietario, salvo que este haya comunicado el término del contrato en el tiempo acordado.
Reajuste y plazos
El reajuste del precio del inmueble estará sujeto al acuerdo entre las partes, sin que este pueda exceder el diez por ciento (10%) del valor de la renta a la renovación del contrato.
En caso de que las partes no establezcan en el contrato el monto del reajuste del precio, se tomará como referencia, para fines de indexación, la tasa de inflación actualizada reportada por el Banco Central.
El plazo de alquiler será determinado por las partes y se se estipulará en el contrato y se prorrogará de forma automática cuando las partes no hayan manifestado su voluntad de no renovarlo.
En el contrato verbal de vivienda, se presume que el plazo de alquiler es de al menos un año y, para inmuebles destinados a comercio o actividad sin fines de lucro, de dos años.
En caso de prórroga del contrato por tácita reconducción, se reputa que las partes mantienen las mismas condiciones y obligaciones contractuales pactadas, y por el mismo periodo.
Rescisión
El contrato de alquiler de inmuebles se podrá dar por terminado por mutuo acuerdo entre las partes; llegada del término convenido, previa denuncia de una de las partes; perdida del inmueble alquilado por caso fortuito o causa de fuerza mayor que destruya o haga inhabitable el inmueble.
También, por falta o incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato o violaciones legales invocadas y comprobadas por una de las partes, o cuando el bien alquilado se utilice para un uso ilícito.
En otro de sus artículos expresa que cualquiera de las dos partes puede hacerse representar mediante poder especial.
Las partes podrán convenir la contratación de una póliza de seguro contra el riesgo de la falta de pago y la reparación por daños causados a la propiedad.
Igualmente las partes contratantes podrán convenir la celebración de un leasing inmobiliario con la reserva de adquisición u opción de compra del inmueble cedido en usufructo, tanto para vivienda como para otro fin regulado por la presente ley.
Destino de inmueble
El destino o uso del inmueble objeto de alquiler será para fines de vivienda, comercio o actividad sin fines de lucro y estará expresado en el contrato de alquiler.
A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino del inmueble será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda según su propia naturaleza.
En uno de sus párrafos explica que el cambio de destino del inmueble que el propietario no haya autorizado de manera expresa, aunque no le cause perjuicio, le faculta para invocar la rescisión del contrato.
Contenido contrato
Dentro del contenido, establece que los contratos de alquiler contendrán, por lo menos generales de las partes o de sus representantes legales debidamente apoderados; dirección y precisión exacta del inmueble objeto del contrato; descripción detallada del inmueble y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al alquiler y el estado de conservación de los bienes.
De igual modo, descripción individualizada de los muebles, si los hubiere, que las partes convengan incluir en el contrato, con sus características , numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.
Asimismo, mención expresa del destino o uso específico al que se dedicará el inmueble alquilado; monto del precio del alquiler, así como la fecha, el lugar y la forma de pago; fecha de término del contrato; domicilio de elección que las partes señalan para las notificaciones, y fecha del contrato.
En cuanto a garantía de obligaciones y pago de alquileres, el propietario o arrendador de inmueble podrá exigir al inquilino o arrendatario, como depósito, un monto no mayor de dos meses del precio del alquiler.
El propietario o arrendador o el inquilino o arrendatario, registrará el contrato de alquiler en la Oficina de Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas del ayuntamiento del lugar donde esté radicado el inmueble, para fines de oponibilidad a terceros.
La suma acordada como garantía, acompañada de una copia del contrato de alquiler, será depositada por el propietario o arrendador en una entidad bancaria, ubicada en el lugar de localización del inmueble.
Explica que la entidad que reciba en depósito la suma dada en garantía, a través de su órgano supervisor y regulador, comunicará al Ministerio de Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) la existencia del contrato de alquiler para fines de control estadístico del déficit de viviendas.
El propietario o arrendador, una vez recibido conforme el inmueble según las condiciones estipuladas en el contrato, devolverá o autorizará al inquilino o arrendatario sin más trámite a retirar la suma dada en garantía en la entidad bancaria donde se realizaron los depósitos correspondientes.
Indica que el propietario, amparado en el contrato de alquiler y acompañado de un acto de intimación, puede trabar embargo retentiva para garantizar el cobro de las sumas adeudadas por falta de pago del precio del alquiler o cualquier otra obligación derivada del contrato; sin perjuicio del derecho a solicitar otras medidas conservatorias al juez de paz.
El inquilino o arrendatario tiene el mismo derecho, bajo las mismas formalidades, a trabar las medidas conservatorias indicadas para la devolución de las sumas entregadas por concepto de los depósitos de alquiler que el propietario o arrendador.
El juzgado de paz, en atribuciones especiales de alquileres y desahucios del lugar donde se encuentra el inmueble, conocerá en primer grado de todas las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas.
El juzgado de paz, previo a conocer de las demandas que surjan de la violación del contrato de alquiler de viviendas, celebrará un preliminar de conciliación.
Los propietarios o arrendadores, abogados y alguaciles que realicen o ejecuten desalojos sin las formalidades dispuestas en la presente ley, serán sancionadas con pena de tres a cinco años de prisión y multa de diez a veinte salarios mínimos del sector público.