La iniciativa, trata de garantizar la seguridad de los huéspedes, la calidad del servicio, el cumplimiento de las obligaciones fiscales y el desarrollo ordenado del turismo
SANTO DOMINGO, República Dominicana.- Todo inmueble destinado a alojamiento turístico comercial de corta duración, conocido como (Airbnb) ofrecido mediante plataformas digitales, deberá contar con un registro ante el Ministerio de Turismo solicitud de licencia, identificación del propietario o administrador, en caso de que sea aprobado un proyecto de Ley que cursa en la Cámara de Diputados de la República Dominicana.
Pero además, documentos que acrediten el derecho de uso o propiedad del inmueble, cumplimiento de obligaciones fiscales ante la Dirección General de Impuestos Internos(DGII), así como póliza de responsabilidad civil cuando corresponda.
Los señalados y otros requisitos lo establece un proyecto de Ley que regula el alojamiento turístico de corta duración de la autoría del diputado por Pedernales, Rafael Pérez (Rafelín) con el cual trata de regular una actividad que crece de manera indetenible y que compite con el turismo tradicional que si se ajusta a las normas existentes.
La iniciativa, trata de garantizar la seguridad de los huéspedes, la calidad del servicio, el cumplimiento de las obligaciones fiscales y el desarrollo ordenado del turismo.
Los alojamientos ofrecidos a través de plataformas digitales se clasifican en: Arrendamiento ocasional de propiedad privada. Cuando una persona física alquila de manera ocasional una habitación o inmueble de su propiedad sin ofrecer servicios turísticos adicionales.
Este tipo de actividad se regirá por el régimen de arrendamiento civil, debiendo cumplir con el registro informativo correspondiente.
Cuando una persona física o jurídica administre una o varias unidades inmobiliarias de manera habitual con fines de hospedaje turístico estarán sujeta a las regulaciones turísticas establecidas por el Estado dominicano.
Registro obligatorio
Todo inmueble destinado a alojamiento turístico comercial ofrecido mediante plataformas digitales deberá contar con un registro ante el Ministerio de Turismo de la República Dominicana, para lo cual deberá cumplir algunos requisitos.
Entre estos: solicitud digital de licencia turística, identificación del propietario o administrador del inmueble, documento que acredite el derecho de uso o propiedad del inmueble, cumplimiento de obligaciones fiscales ante la Dirección General de Impuestos Internos(DGII), así como poliza de responsabilidad civil cuando corresponda.
Régimen de condominios
El proyecto sugiere que los alojamientos ubicados en condominios deberán respetar el reglamento de copropiedad y las decisiones adoptadas por la asamblea de propietarios en relación con el alquiler de corta duración.
Obligación de plataformas
Las plataformas digitales de alojamiento deberán exigir el número de registro turístico para publicar alojamientos turísticos.
Retirar o suspender las publicaciones de propiedades que no cumplan con el registro correspondiente.
Colaborar con las autoridades competentes cuando se requiera información para fines regulatorios o fiscales.
Condiciones del servicio
Los alojamientos deberán ofrecer condiciones mínimas de seguridad e información para los huéspedes, incluyendo reglas del alojamiento, información del anfitrión y contacto de emergencia.
El Ministerio de Turismo podrá realizar inspecciones a los alojamientos registrados para verificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en la presente ley.
Régimen de tributación
Los ingresos generados por el alquiler turístico de corta duración estarán sujetos al régimen tributario vigente en la República Dominicana y supervisados por la DGII.
Las infracciones a la presente ley se clasificarán en leves, moderadas y graves y podrán ser sancionadas con multas económicas, suspensión del registro o inhabilitación temporal para operar.
Se establece un período de adaptación de doce (12) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para que propietarios, administradores y plataformas digitales regularicen sus operaciones.
Los gobiernos locales podrán establecer disposiciones complementarias de ordenamiento territorial relacionadas con el funcionamiento de alojamientos turísticos de corta duración dentro de sus jurisdicciones.
Sustento de iniciativa
Entre los considerandos resalta el hecho de que el crecimiento del uso de plataformas digitales para la oferta de alojamientos turísticos de corta duración ha ampliado significativamente las opciones de hospedaje para visitantes nacionales y extranjeros.
Por tanto resulta necesario establecer un marco regulatorio moderno que garantice la calidad del servicio, la seguridad de los huéspedes, el cumplimiento de las obligaciones fiscales y la equidad competitiva dentro del sector turístico.
Además, el desarrollo del alojamiento turístico ofrecido a través de plataformas digitales debe realizarse respetando el derecho de propiedad consagrado en la Constitución de la República Dominicana.
Que en el proceso de socialización del presente proyecto se recibieron observaciones y recomendaciones de distintos sectores vinculados al turismo, incluyendo la Asociación Dominicana de Empresas Turísticas Inmobiliarias, con el propósito de fortalecer el marco jurídico propuesto y promover una regulación equilibrada que garantice seguridad jurídica al sector.
Instancia administrativa
El 31 de julio pasado, la Asociación Dominicana de Rentas Cortas (ADORECO) depositó formalmente ante el Ministerio de Turismo (MITUR) una instancia administrativa acompañada de una matriz de riesgos y análisis Jurídico sobre los proyectos de resolución que crean el Registro Nacional de Hospedaje Turístico (RENATUR) y regulan los servicios de alojamiento de corta estadía.
Según el análisis de ADORECO, los proyectos de resolución parten de una premisa jurídica que debe revisarse, tras advertir que regulan las rentas cortas con la misma lógica de la actividad hotelera tradicional.
Ese enfoque, advierte la Asociación, podría imponer obligaciones, cargas administrativas y procedimientos que no corresponden a la naturaleza de esta actividad ni a la diversidad de actores que la integran, desde el pequeño anfitrión hasta el operador profesional.
El documento, elaborado por el Equipo Técnico Legal de la Asociación como parte del proceso de consulta pública convocado por MITUR, plantea que la regulación es necesaria, pero su diseño actual necesita ajustes técnicos antes de convertirse en norma.
Grietas encontradas
Cita trámites triplicados: un mismo inmueble podría verse obligado a registrarse dos o tres veces, en portales distintos, con nombres distintos para lo que en teoría es un solo registro.
Indica que nadie sabe quién responde: propietario, administrador y anfitrión aparecen mezclados en el texto, sin que quede claro quién es, en definitiva, responsable ante MITUR por cada inmueble.
Al pequeño se le exige como al grande: no existe una categoría de «anfitrión ocasional»; quien alquila su propia vivienda de forma esporádica queda sujeto a las mismas cargas documentales que un operador con un portafolio comercial de decenas de unidades.
Establece unseguro que el mercado todavía no tiene: se exige una póliza de responsabilidad civil sin verificar si existe, hoy, un producto certificado y accesible para el pequeño anfitrión.
Seguridad jurídica
Se exige un identificador de la DGII incluso a propiedades exentas del impuesto sobre la vivienda suntuaria, abriendo la puerta a que el registro turístico termine usándose como mecanismo indirecto de cobro tributario.
Advierte que exigir título de propiedad definitivo, sin excepción, dejaría fuera del registro formal a anfitriones de zonas turísticas como Samaná y Pedernales, donde numerosos inmuebles están en procesos activos de saneamiento o deslinde ante la Jurisdicción Inmobiliaria y aún no cuentan con un título depurado.
Critica el establecimiento de doble sanción por el mismo hecho: el proyecto le da a MITUR la potestad de sancionar la publicidad engañosa, una competencia que ya ejerce Pro Consumidor, lo que abre la puerta a que un mismo anfitrión sea juzgado dos veces por lo mismo.
Cuestiona que datos personales de huéspedes y anfitriones circularían entre MITUR, las plataformas digitales y la DGII sin que el texto defina garantías de consentimiento ni de uso de esos datos.
Se pretende unanorma que se revisa sola, ya que el proyecto prevé una revisión cada dos años sin abrir, en ese momento, un nuevo espacio de consulta con los sectores regulados.
La Matriz también plantea proteger las reservas ya contratadas antes de la entrada en vigor de las nuevas normas, para que ningún anfitrión ni huésped quede atrapado en un cambio de reglas a mitad de camino.
Un puente
El acercamiento no es nuevo, el pasado 20 de julio se sostuvo una conversación con la consultora jurídica de MITUR, Brenda Morales, en la que se abordó la conveniencia de habilitar una Mesa Técnica de Trabajo antes de la aprobación definitiva de las resoluciones.
A partir de ese intercambio, ADORECO le remitió posteriormente la Matriz de Riesgos y Análisis Jurídico. La instancia depositada el 31 de julio formaliza ese proceso: ADORECO pide que sus observaciones se incorporen al expediente administrativo, se evalúen antes de firmarse la norma, y se discutan en una Mesa Técnica Multisectorial con representantes del Estado, la academia, especialistas, gremios empresariales y plataformas tecnológicas.
“Nuestro análisis no cuestiona la necesidad de regular las rentas cortas. Todo lo contrario: demuestra que una regulación técnicamente mejor diseñada protege tanto el interés público como la seguridad jurídica de quienes desarrollan esta actividad”, aclara ADORECO.
Algunos términos
Entiende por huésped a persona que utiliza un alojamiento turístico de corta duración; plataforma digital de alojamiento: sistema tecnológico que facilita la promoción, intermediación o reservas de alojamientos turísticos.
Anfitrión: propietario o administrador que ofrece una unidad habitacional para alojamiento turístico; Unidad habitacional, inmueble o parte de inmueble destinado al alojamiento temporal de huéspedes.
Administrador, persona física o jurídica encargada de la gestión del inmueble destinado a alojamiento turístico; Alquiler de corta duración: arrendamiento de alojamiento por períodos inferiores a treinta (30) días.